По общему правилу собственник недвижимости должен заплатить НДФЛ в случае ее продажи, если на момент государственной регистрации сделки объект не находился в собственности продавца 5 лет (при условии, что налоговые вычеты не покрывают полностью цену договора).
Но в ряде случаев закон предусматривает исключение из этого правила — в частности, позволяет применить сокращенный 3-летний срок со дня приобретения недвижимости, чтобы освободиться от налоговой обязанности в случае ее продажи (ст. 217.1 НК РФ). Это относится к недвижимости:
- подаренной, унаследованной или приватизированной,
- полученной по договору пожизненного содержания с иждивением,
- являющейся единственным жильем для собственника.
Как показала практика, вопрос о том, какое жилье признается единственным (а значит, можно не платить НДФЛ с его продажи уже через 3 года со дня приобретения), является весьма не простым.
Если у одного супруга единственное жилье, а у другого — нет?
К совместной собственности супругов относится имущество, нажитое ими в браке. А то, что принадлежало одному из супругов до заключения брака, а равно полученное им в браке по наследству, в дар или по иной безвозмездной сделке, не является совместно нажитым.
Поэтому при определении единственного жилья исключаются объекты недвижимости, которые не относятся к совместно нажитым.
Например: у мужа есть доля в квартире родителей (в результате приватизации), а вместе с женой они купили другую квартиру.
Так как доля мужа в родительской квартире признается его личным имуществом, она не учитывается — значит, общая квартира супругов является их единственным жильем.
И в случае ее продажи будет применяться 3-летний срок владения для освобождения от налога.
Если же одна квартира куплена в браке на мужа, а вторая на жену, в данном случае собственность является совместной и жилье не может быть признано единственным.
